央企龙头销售拿地稳健，多元驱动领航未来，给予“买入”评级华润置地作为央企背景的城市建设开发运营商，销售拿地稳健，市占率持续提升，充裕土储保障未来结转业绩；不动产业务资产优质，盈利水平保持高位；生态圈要素业务规模扩张，利润修复增厚业绩。我们预计2024-2026 年归母净利润分别为277.4、304.7、338.8 亿元，EPS 分别为3.89、4.27、4.75 元，当前股价对应PE 为6.2、5.7、5.1 倍，首次覆盖，给予“买入”评级。
销售排名稳步提升，拿地强度维持稳健
2024 年公司实现签约销售金额2611.0 亿元，同比-15.0%，进入行业前三，市占率提升至2.7%的新高。公司2021-2023 年权益拿地金额均超过1100 亿元，权益拿地强度超50%；2024H1 拿地金额256 亿元，一线城市拿地金额占比提升至60%，2024 全年克而瑞拿地金额排名行业前二。截至2024H1，公司开发销售型土储4771万方，占比84%，其中一二线面积占比超70%，2021 年及之后新获取土储货值占比67%。公司2019 年以来已售未结算金额与开发销售收入占比均超一倍，2024上半年超1.5 倍，未来结转业绩增长保障充足。
不动产经营打造第二增长，多元业务协同共进（1）不动产经营：2024H1 实现总租金收入114.7 亿元，同比增长7.0%；实现核心净利润45.1 亿元，同比增长12.5%，购物中心和写字楼毛利率维持70%左右。
（2）轻资产管理：华润万象生活盈利能力保持稳健，自2019 年来收入利润均保持增长，2024H1 收入和归母净利润同比分别+17.1%、36.0%，盈利水平在头部物企均保持前列。（3）生态圈要素业务：城市更新、运营、代建及长租公寓等生态要素型业务进入稳健经营期，毛利率改善可期。
结转业绩稳健，负债结构持续优化
2024H1 公司营收同比+8.5%，归母净利润同比-25.4%，利润短期承压主要由于开发销售毛利率12.4%，同比-4.6pct，但净利率仍在头部样本房企排名首位。公司负债结构健康，2024H1 剔预资产负债率较年初下降11.4pct 至56.4%，净负债率33.6%，现金短债比1.54，加权平均融资成本降至3.24%的历史低位，2020 年以来分红比例超30%，2024H1 仍维持稳健的派息水平。
风险提示：房地产行业加速下行、消费复苏不及预期、公司后续拿地不及预期。
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