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香港REITs交易迎来多个利好消息。 11月26日，香港交易所集团行政总裁陈翊庭于上海举办第二届HKEX中国论坛上表示，目前正在与沪深交易所就沪深港通纳入REITs、引入大宗交易机制以及人民币柜台纳入港股通交易等优化措施进行紧密合作，希望可以尽快落实，为境内外投资者提供更多投资选择和便利。 早前，中国证监会副主席李明在互联互通十周年高峰论坛时也表示，将继续优化完善互联互通机制，稳步推进房地产投资信托基金纳入沪深港通各项工作。另外，香港特区政府于11月也宪报刊登《2024年印花税法例（杂项修订）条例草案》，以豁免REITs股份或单位转让和期权庄家进行证券经销业务的印花税，以及修订在香港实施无纸证券市场制度下的印花税征收安排。 REITs正成为愈来愈受到关注的投资产品，而港股REITs即将纳入互联互通也为市场带来更多选择，如何从中选择合适的REITs产品？除了价格、分红率，投资者还需要从多个方面进行考量。 底层资产多元化可分散风险 作为房地产的衍生金融产品，REITs产品的投资收益主要来源于底层资产经营所带来的现金流分红收益，以及底层项目潜在增值收益。因此，底层资产的质量及运营方的管理能力，都将影响REITs产品的收益表现。 截至11月，国内已上市公募REITs（下称“C-REITs”）超50只，总市值近1500亿元，涉及资产类别涵盖产业园、仓储物流、消费基础设施、保障性租赁住房、高速公路、生态环保、能源基础设施、水利设施。而港股的H-REITs则保持在11只产品，按底层资产类型可以分为零售类、办公楼类、酒店类、工业物流类以及多元资产类。 具体来看，虽然C-REITs市场今年整体回报表现优于其他大类资产，但不同的底层资产影响了不同REITs产品的收益表现。当底层资产受政策或经济环境等外部因素影响，持有单一底层资产的基金产生的波动性将更大。而在已发行的C-REITs中，大部分为单

特朗普宣布赢得美国总统大选后，11月7日，美国联邦储备委员会宣布将联邦基金利率目标区间下调25个基点，降至4.5%至4.75%之间的水平。而早在美联储9月议息会议宣布降息50个基点后，多国央行就已陆续跟进。 全球进入降息潮，市场上还有哪些优质投资机会？ 高盛近日发布的一份全球资金流向报告显示，在截至10月30日的四周内，全球资金合计净流入股票市场636.28亿美元。其中，美股获得372.28亿美元净流入，中国境内股市获得243.85亿美元净流入。 有分析师亦指出，从全球资产配置的角度来看，当前是重新思考补仓中国股票的好时机。 尽管机构和散户资金纷纷涌入市场，但股市的波动特征仍在，面对不确定的市场，主动型投资者已开始重新考虑其资产配置策略，他们更加青睐安全稳健的资产，其中公募REITs受到追捧。 REITs，全称为房地产投资信托基金，是一种融合了金融架构与房地产资产的投资工具。作为一种另类投资（alternative investment）产品，REITs兼具传统股票与债券的部分优势，拥有流动性较高、分红收益相对稳定可观、安全性较强、涨跌相对独立等特点，因此其作为长期资产的配置价值正逐步突显。 收益稳定、分红高，REITs价值再被发现 REITs起源于20世纪60年代的美国，随后在全球40余个国家和地区相继落地。根据美国国家REITs协会（Nareit）数据，在1999年-2019年的20年间，美国所有的权益型REITs平均年收益率在13.31%，远高于同期的标普500、罗素2000、道琼斯和纳斯达克指数的年平均回报率。 2020年4月，国产公募REITs（下称“C-REITs”）试点工作正式开启。2021上半年，首批9只产品发行落地，截至2024年11月初，已成立的公募REITs共有51只，合计规模超1400亿元‌‌。从高速公路、购物中心、仓储物流、产业园区，到清洁能源、保

睿思网讯：10月28日，据上交所官网显示，中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金已申报，项目原始权益人为沈阳国际软件园产业发展有限公司、沈阳国际软件园有限公司，基金管理人为中信建投基金管理有限公司，中信建投证券股份有限公司。该项目是东北地区首单公募REITs，也是继联东产业园REITs之后又一单申报的民营产业园项目。 据了解，沈阳国际软件园，由昂立集团倾力打造，是辽沈地区乃至全国的科技领航者。昂立集团始创于1993年，深刻理解科技企业发展规律和需求，2003年集团开始布局建设科技园区，建立了包括昂立信息、科技园区、德鸿资本和产业服务集团四大业务板块。沈阳国际软件园已成为辽沈地区领军的软件和新一代信息技术产业园区，全国头部民营科技园区之一，被工信部评定为“中国骨干软件园区十强”，连续七年被评为“中国最具活力软件园”，连续两年被评为“中国高质量发展园区”，累计获得各类国家级荣誉资质20余项。 官方资料显示，沈阳国际软件园(一期)于2009年开工建设历经十余年建设发展，已经成为沈阳市规模和影响力最大、产业集聚程度最高、发展态势最好的开放式科技园区，是辽沈地区领军的软件和新一代信息技术产业园区。目前园区已投入使用产业办公楼宇面积近90万平方米，园区企业员工总数超40000人。园区现已启动工信部中国“软件名园“创建工作和公募REITs发行筹备工作。截至2024年第二季度末，园区入驻企业1636家，其中世界500强企业48家，中国软件百强企业23家，上市公司及子公司114家。园区还有30余家辽沈本土成长的全国细分市场领军企业，22家辽宁省上市后备企业，其中7家企业计划于近三年登陆资本市场。 沈阳国际软件园(二期)——沈阳数字经济产业园已于2022年启动建设，总规划用地面积约1096.47亩，建设面积150万平方米，总投资80亿元人民币。沈阳数字经济产业园将以改造升级“老字号”

42亿元定增告吹后，豫园股份不得不频繁资产出售。 7月1日盘后，上海豫园旅游商城（集团）股份有限公司（下称“豫园股份）公告称，持股100%的子公司上海星耀房地产发展有限公司拟出售星光耀广场二期1号楼及部分车位所有权/使用权。买方为上海汇融东方科技发展有限公司（下称“汇融东方”），交易总金额15.15亿元。  企查查信息显示，汇融东方仅有1名股东——河南投资集团有限公司，为河南省国资企业，背后实控人是河南省财政厅。 郭广昌一直与各地国资来往甚密。 当年豫园股份前身豫园商城的重大资产重组，就包括复星集团和上海市黄浦区国资委的交易。此外，复星作为控股股东，还参与了南京南钢、海南矿业、江苏万邦等国有企业的国企改制。 去年11月30日，郭广昌到访河南文旅投资集团；9月21日，河南省委常委、郑州市委书记安伟也曾会见郭广昌一行。 根据公告，星光耀广场二期1号楼位于上海市普陀区曹杨路1888弄1号、2号，共计30层，可售面积共计59,632.51平方米，交易均价24800元/平方米，对价款为14.79亿元，另有部分地下车位所有权/使用权，交易对价为3600万元。 豫园股份称，出售事项将有助于公司回笼资金、提升公司整体流动性，对公司财务报表持续改善具有积极正面的意义。 6月28日，豫园股份才刚刚宣布拟以17.1亿元的价格出手日本北海道滑雪场度假村，不过接盘方尚未披露。在更早前的5月底，豫园股份称，正在筹划子公司上海豫园珠宝时尚集团有限公司（简称“珠宝时尚集团”）引入战略投资者事项，计划以增资扩股形式融资不超过20亿元，引入外部投资者股权比例不超20%。 作为复星系旗下上市平台，从卖股份到卖项目，豫园股份或面临不小流动性压力。截至2024年一季度，公司短期借款为108.5亿元，一年内到期非流动负债97.59亿元，流动负债合计超600亿元，而账上的货币资金仅有108.45亿元。 202

前两年在内地疯狂拿地的港资巨头新世界发展，正在不遗余力降杠杆。 6月26日，新世界发展宣布以人民币14.4亿元出售深圳前海周大福金融大厦30%权益予周大福企业，后者由周大福（控股）有限公司实益全资拥有。 出售完成后，新世界发展将不再持有深圳前海周大福金融大厦权益，周大福企业则享有该栋物业100%权益。 深圳前海周大福金融大厦由一栋43层高办公大楼（包括3层防火层及5层零售购物商场）及停车场构成，于2023年8月落成。这也是新世界发展在深圳落地的首个项目。 不过，截至今年5月31日，该物业的出租率并不理想，商业部分的楼面面积出租比率仅有33%，写字楼部分出租率也只有37%。 新世界发展在公告中指出，出售该物业一方面是由于该物业的权益并非集团的核心投资；另外，物业所属公司将于2024年6月至8月录得每月约400万元的备考未经审核综合亏损。 除此之外，新世界中国在深圳还同步布局了多个城市更新项目，包括龙岗188工业区改造、西丽新围工业区和光明光侨食品厂改造项目。其中，深圳龙岗188工业区项目总规划面积超过90万平方米。截至目前，新世界中国在深圳投资总额超过500亿元人民币。 事实上，3个月前，新世界发展才刚刚宣布向华懋集团出售香港荃湾愉景新城商场及停车场全部权益，总现金代价为40.2亿港元。 三个月内两笔交易，新世界发展进账超50亿港元。 曾在内地疯狂拿地 降低负债是新世界发展接连“卖卖卖”的核心目的。 财报数据显示，截至2023年12月31日，新世界发展的短期银行和其他借贷超过152.06亿港元；长期银行借贷、其他借贷和固定利率债券及应付票据则高达1426.9亿港元。公司的债务净额与权益比率为49.9%，几乎见顶。 尽管这一数据与内地开发商相比并不算高，但与净负债率大多低于20%、甚至是个位数的其他港资企业相比，新世界发展可以算是高负债的港资代表。 因此，降负债成为新世界发展的

不出意外，迪马股份即将成为重庆富豪罗韶宇手上第一个退市的上市公司。 连续20个交易日股价低于1元，ST迪马（下称“迪马股份”）已基本锁定退市。根据相关规定，迪马股份的股票自6月24日（周一）起停牌。 作为重庆第一家上市公司，迪马股份是重庆房企东原地产的母公司，控股股东为重庆东银控股集团有限公司，其背后实控人是重庆人罗韶宇。 公开资料显示，罗韶宇出生在重庆南岸区，父母都在隶属于军工兵器装备系统的长安集团工作。与妹妹罗韶颖经常出现在公开场合不同，持有香港身份证的罗韶宇几乎未接受过采访，尽显低调神秘。 1997年，罗韶宇成立重庆中奇特种汽车制造有限公司(迪马股份前身)，投身当年正处于蓝海的防弹运钞车市场，同时着手搭建自己的东银系。 手握3家上市平台 1998年，罗韶宇联手江苏江动集团组建了重庆东银集团（其中江动集团为第二大股东，持股比例为25%)。随后通过几次收并购动作，东银集团成为江动集团的实际控制方，持股100%，并透过江动集团间接控制了江淮动力（后更名为智慧农业，000816.SZ）。 1999年1月，中奇公司整体收购了重庆柴油机厂旗下的重庆汽车改装厂，公司规模进一步扩大。2000年，中奇公司完成股份制改造，重庆市迪马实业股份有限公司正式成立。2001年，公司一个月的产销就已经达到300辆，市场占有率达23%，位居全国第一。 2002年，迪马股份成功上市，发行价15.8元/股，募集资金3.16亿元，成为重庆第一家上市公司，罗韶宇也一跃成为亿万富豪。 除了A股市场，罗韶宇也将触角伸至香港资本市场。2009年，罗韶宇以8509万港元低价收购了香港饮食（00668.HK）超60%的股份，2016年，公司更名为东银国际控股。至此，东银系旗下拥有了三家上市公司。 从特种汽车制造、煤炭能源，到房地产行业，东银系涉猎的业务范围不断扩大。2003年，罗韶宇开始涉足房地产业，重庆东原房地产开

流动性短期承压的万科，拟再度拓宽融资渠道。 6月21日，据资本市场消息，万科拟以旗下长租公寓品牌“泊寓”向监管部门申报不动产投资信托基金（REITs）发行，规模约为10亿元。消息称，上述申报发行为初步计划，有可能进一步调整。 截至目前，万科旗下中金印力消费REIT已于4月30日在深圳证券交易所挂牌上市，募集资金净额为32.6亿元；华夏万纬物流REIT也于3月1日获深交所受理，首次发售拟募集资金约11.59亿元，不过至今仍在问询状态中。 自华润有巢成功发行首单市场化运营的保租房REIT，截至目前，A股市场已有5只保障性租赁住房REITs完成发行。 从公募REITs整体行情来看，今年以来，该板块估值得到修正，新产品的发行节奏明显加快，并新增消费基础设施REITs品种。在此时申报长租公寓相关的REITs产品，对万科而言或将更为有利。 成立8年才盈利，曾亏损90亿元 万科在2016年推出“泊寓”品牌。而作为最早涉足住房租赁的开发商，万科用了8年时间才实现将这一业务盈利的目标。 2020年时，万科董事会主席郁亮曾透露，万科长租公寓业务累计亏损约90亿元。直到2023年，万科方面终于对外宣布，泊寓首次实现整体利润回正。 根据万科2023年年报，期内万科租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入34.6亿元，同比增长6.8%。今年一季度，其租赁住宅业务（含非并表项目，即泊寓业务）实现营业收入8.33亿元，同比增长7.3%。 截至2024年3月底，万科租赁住宅业务共运营管理23.8万间长租公寓，累计开业17.95万间，出租率93.9%，开业规模及出租情况位列行业首位，是全国最大的集中式公寓提供商。 为了公募REITs上市的“通行证”，去年至今，万科泊寓持续参与到各地保租房筹集与建设工作中。 截至2024年3月，万科泊寓已在23个城市，约10.9万间房源纳入保障性租赁住房体系，在市场化运营机构

继上海宝格丽酒店后，深圳房企华侨城又将旗下五星级酒店资产摆上货架？ 日前，有市场传言称深圳前海华侨城艾美酒店已经被挂牌待售，采取整栋出售的模式，总价达18亿元。 艾美酒店是国际酒店集团万豪国际旗下五星级酒店品牌。2019年11月，华侨城深西集团与万豪国际集团签约，引入万豪国际旗下瑞吉酒店与艾美酒店。今年2月，深圳前海华侨城艾美酒店正式开业，酒店设有332间客房及21间套房。 据悉，该酒店所在地块是华侨城集团于2018年斥资超14亿元获得。 地产高歌猛进时，不少地方都将配建五星级酒店作为土地出让时的硬性要求，酒店大多成为房地产行业的产物，是房企资产配置的一部分。 如今，地产行业步入下行，地产酒店模式难以为继进入存量周期，以房企为主的酒店业主方急需剥离部分资产回血，以缓解债务压力。 去年下半年至今，就有大量房企出售酒店资产出售，包括万达、金茂、绿地等头部持有的五星级酒店，量级均在10亿元以上。去年底，华侨城也将上海宝格丽酒店以24.3亿元出售，接盘方是江苏金峰集团。 被抛售的酒店资产 2018年，华侨城以底价42亿元拿下深圳宝安中心区新安街道的两宗商业用地，两宗地块都有配建五星级酒店的要求。其中，前海艾美酒店所在的地块土地总面积约1.2万平方米，计入容积率的总建筑面积约7万平方米，包含酒店4万平方米，商业5736平方米，公寓2.5万平方米。地块挂牌起始价为14.33亿元。 据悉，目前深圳前海华侨城艾美酒店并未公开挂牌出售，而是由中介代理进行销售。 根据OTA平台显示，深圳前海华侨城艾美酒店日常大部分房型房价在千元左右，与上海宝格丽酒店5000元/起的价格相比，更为大众化。今年跨年时，上海宝格丽酒店的跨年夜房费一度高达30余万。 除体量相对较小，从酒店定位、所处地段、知名度和稀缺性来看，上海宝格丽酒店都要优于深圳前海华侨城艾美酒店。而艾美酒店能否以18亿元的价格整体出售，也有待市

随着近期西安公共资源交易中心正式公示4宗西咸新区国有土地的挂牌出让结果，恒大曾经位于这座千年古都的儿童乐园计划也宣告不复存在。 5月31日，陕西建工以底价18.4351亿元竞得秦汉新城塬北片区3宗宅地及1宗商服用地，占地面积共计84.37万平方米，约1265.5亩。加上去年底同样由陕西建工底价竞得的同区域的2宗土地，基本涵盖了当年恒大西安童世界项目的主题乐园及配套住宅用地。 按照恒大的规划，其曾打算在此建造一个涵括35个建筑单体，33个大型游乐项目的大型室内主题乐园，规模达到迪士尼的1.5倍。规划辐射半径500公里、8000万人群，落成后预计每个项目年游客量超2000万人次，年消费总额超200亿元。 在当时全国15个恒大童世界项目中，西安童世界算是推进较为顺利的一个。 2017年签订开发协议后，西安恒大童世界乐园在2018年5月便开始开工建设。当然，为了项目自身的资金平衡，西安童世界跟其他文旅项目类似，优先启动了配套住宅的开发，并在2020年左右一度销售火爆。 但是，童世界主题乐园的同步建设，恒大也并未落下太多。直至恒大陷入资金危机时，西安童世界的主题乐园部分其实有不少园区的主题都已建设完毕。 接下来的故事走向，大家再熟悉不过。据了解，为了土地重新拍卖，主题乐园的建成部分基本已拆除。这并不意外，毕竟部分商服娱乐用地在此次出让中已更改为住宅用地。 而已销售未交楼的住宅部分，则在地块重新出让时明确要求：土地竞得人或其关联企业需积极履行社会责任，负责出资完成西安恒大文化旅游城项目“保交楼”任务。 事实上，近三年多地都有报道称当地恒大童世界项目被收回土地使用权。据了解，不少以闲置名义收回的宗地，更多是从保全项目资产的角度出发，后期重新出让土地时，很可能会协调出部分收入以用于当地其他恒大保交楼项目的风险化解。 但无论如何，作为恒大住宅产品2.0升级版的恒大童世界，最终还是没能成功落地

之前一度被认为风雨飘摇的万科，2024年 1-5月累计销售额已然达到1022.1亿元，在当下地产行业中仍可占据前三房企的位置。 不过，与去年相比，万科今年前5月的销售录得了近四成的降幅。特别是万科2024年的销售均价已较去年有了14%左右的折让，销售额依然大幅下降，可见万科的销售业绩确面临不小的压力。 在今年4月底举行的年度股东大会上，万科董事会主席郁亮就表示，为扭转运营困境，万科已制定聚焦主业、瘦身健体的一揽子方案。主动降负债、降杠杆、完成融资模型的转型。未来，万科将退出除综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业外的其他业务，并清理和转让非主业的财务投资。 同时，万科还将大力度推动自持类商办等大宗资产的盘活和交易，计划每年完成200亿元。根据万科的削债计划，未来两年其有息债务将降低1000亿元以上，未来五年有息债务总规模降一半以上。 万科近期的一系列操作，基本可以清晰反映出这一思路。 如万科2017年以31.37亿元购入的深圳湾超级总部基地T208-0053宗地，不久前由深圳地铁和深圳市南山区国资委下属企业以22.35亿元接手，若计及万科7年来投入的资金和建安成本，此次交易可谓打“骨折”。 另外，以杭州西溪印象城购物中心为底层资产发起的消费基础设施公募REIT同样在不久前于深交所上市，融资32.6亿元，在一定程度上，这亦可视作退出相关资产的举动。 除了商办不动产，基于退出三大主业外其他业务的大原则，万科旗下诸如酒店度假、食品、仓储物流等其他多元业务未来若被摆上货架，亦不足为奇。 不过在有息债务削减方面，由于现金流压力，万科近期的相关表现可谓“南辕北辙”。这并不难理解，先通过长债借贷充实现金流，以扛过短期的资金压力，企业活过来了再逐步降低有息债务，这与削债的中长期目标并不抵触。 这也是万科近期融资动作频频的重要原因。如5月以来，万科就公告披露过新增邮储银行13亿元，农业银行