社区

有27年历史的内房股 $中国奥园(03883)$ ，停牌1年半后，昨日复牌，最高0.39元，最低0.285元，收0.325元，较停牌前大泻72% 。与2007年IPO价5.2元及2020年历史高价12.95元比较，现价分别低94%及97%。公司市值，只余不足10亿元（9.6亿元）；4年前，最高市值376亿元。

1）奥园2020财年（12月年结）盈利59.1亿元人币，业绩创历史新高，然后急转直下。2021财年亏损330.7亿元人币，2022财年亏损78.4亿元人币，两年间共大蚀近410亿元，相等于现时41只奥园的市值。

2023财年上半年，奥园营收108.5亿元人币，按年升25%；亏损29.4亿元人币，按年微升1%。奥园拥有125亿元人币的投资物业，期内并无重估增值或减值。估计销售物业（上半年92.6亿元）情况仍续平平，全年业绩依然见红。负资产的公司业绩见红，不足为奇。

2）2023年6月底，奥园资不抵债，集团负NAV 256亿元人币，以发行股数29.66亿股除之，每股负NAV 8.63元人币（9.22港元）。奥园持有供出售物业及投资物业逾1,500亿元人币物业，倘若所有物业平均升值（或出售带来盈利）17%，则公司可摆脱负资产，并非绝对没有可能。

净借贷逾千亿元

3）奥园负资产以外的大问题是债重。6月底，只持有现金69亿人币（其中一半属受限制银行存款），长期持有的金融资产亦不过6亿元人币。1年内到期的银行借款687亿元人币、1年内到期的票据及债券344亿元人币、1年上以的银行借款58亿元人币，净借贷1,014亿元人币（1,084亿港元），公司负NAV，无从计算借贷比率。即使公司由负NAV 256亿元变为正数44亿元人币（假设物业价格回升20%），净借贷比率仍高逾20倍。

现时，奥园每年估计只销售200亿元人币，靠售楼大幅减债，难见成效。要供股或配售新股集资，亦非常困难。

奥园现价0.325元，市值虽在10亿元以下，仍是不碰为妙。

名人金句：「人之所以犯错，不是因为他们不懂，而是因为他们自以为什么都懂。」（索罗斯）

可能是包含下列内容的图片：文字

免责声明：本专页的内容只供参考，投资者应依照自身风险属性及判断，作出投资决策并自负损益，任何损益概与本专页无涉。