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齐派高息 不得不服 物服股以小胜大！

曾几何时，内地房地产企业旗下的物业管理公司，作为一众内房股各自的「亲儿子」，在内房股的加持之下相继成功在港股上市，在二十一世纪初内房股估值水涨船高的背景之下，加上投资银行的大力包装，不少知名内房企业的物服股都成功以高估值上市，并在上市后持续取得不俗表现。

时易世易，近年内地政府为避免房地产企业利用高杠杆无序扩张，形成更大的房地产泡沫，推出了「三道红线」等多个限制房地产企业举债措施，加上新冠疫情以及美国加息等因素，房地产企业资金链问题益为突出，影响所及，连物业服务企业的「轻资产」光环也逐渐失色，加上部分内房企业违规操作，透过抽走关连的物管公司现金来「削肉救母」，影响所及，曾经对物服股追捧有加的投资者也在近年持续抛售，使一众物管企业估值更为低残。

虽然如此，随著物服股市盈率趋于理性，加上部分物服股有不俗的派息，整个物管板块逐渐出现了被市场忽略的优质标的，今期《金星汇》，尝试由逾50只物服股当中，选出股息率相对吸引的股份，从中长线的角度探讨哪些物服股可以买入持有，作为个人投资组合的成份股。

派息完胜百亿市值物服股

首先，《金星汇》团队在一众市值高于5亿港元的物服股当中，选出2023年录得盈利且派息高于4%的股份，再比较其市盈率、股息率，结果发现，个别物服股，虽然市值较小，但若从股息回报率以及潜在的升值空间，却比市值百亿的同类股份有更大的潜力。

例如，以目前股价计股息率达到10%的新希望服务(03658)或者卓越商企服务(06989)，其市值都分别仅为14亿及20亿港元，由于物服股现金流稳定的特性，如两者保持派息稳定，于现有股价入手买入，反而更具值搏空间。

新希望服务深耕西南

‌$NEW HOPE SERV(03658)$  ‌‌$EXCELLENCE CM(06989)$  ‌

新希望服务为全国物管100强企业之一，母公司为世界500强企业新希望集团，公司于2022年在香港主机板挂牌。

2023年全年，集团录得收入约人民币12.6亿元，较2022年增长10.7%，公司净利润达到人民币2.15亿元，增长长5.9%，每股净利润达到人民币0.264元。董事会建议宣派2023年期末股息每股人民币0.091元，连同中期股息人民币0.067元，全年股息达到每股人民币0.158元(约0.174港元)，派息比率达59.8%。以上周五收市价1.72元计算，其股息率达到10.06%。

截至2023年年底，集团项目分布在中国境内14个省、自治区及直辖市的33个城市，在管楼面面积为3,225.8万平方米，较去年同期增长11.9%，合约面积为3,817.2万平方米，较去年同期增长5.6%。其中，在西南地区的在管楼面面积为1,691.8万平方米（较去年提升6.1%），占总在管楼面面积占比为52.4%；华东区域的在管楼面面积为1,062.8万平方米（较去年提升15.4%），占总在管楼面面积占比为32.9%。在管楼面面积中，成都市为1,064.2万平方米，占总在管楼面面积的33%。

集团的发展策略是区域深耕，主要聚焦中国西南部、包括成都、昆明等。从物业管理收入来看，西南区域的物业管理收入约为人民币3.07亿元，占总物业管理收入的47.4%，同比增长17.7%，华东区域的物业管理收入为人民币2.45亿元，占总物业管理收入的37.9%，同比增长60.2%，该两区域的物业管理收入合计占物业管理总收入的85.3%。

新希望服务在发展中除了依靠母公司新希望集团，本身亦注重独立外拓，报告期内持续通过招投标、合资、战略合作等多管道市场拓展，于2023年内新增外拓项目20余个，包含阳光城檀、滨江九里等高端住宅项目，广发银行昆明分行等金融业态项目、唯品会广西总部等产业园业态项目。

卓越商企注重第三方客户

卓越商企服务成立可追溯至1999年，集团服务更多聚焦于商业类物业，服务类型包括写字楼、商务综合体、企业总部、综合办公、研发资料中心、工业园区、物流园区、政府公建、高等院校、医院公共设施等等，业务范围包括咨询顾问、物业服务、综合设施管理、资产运营管理、高端商务服务等综合管理服务。其具代表性的在管项目包括深圳卓越世纪中心、深圳卓越前海壹号、青岛卓越世纪中心、深圳卓越城、深圳卓越大百汇；大疆天空之城、东莞OPPO总部、华为苏州研究所等等。

根据中指数与中物协公布资料，卓越商企服务2022位元列物业服务百强企业第12名、办公物业管理优秀企业TOP2，物业服务500强第15名，办公写字楼物业服务领先企业TOP10。

2023年全年，卓越商企收入约为人民币39.27亿元，较2022年同比增长增长11.3%。同年，公司净利润约为人民币3.03亿元，较2022年有所下降。虽然如此，卓越商企的派息仍然保持较高比率，2023年董事会建议派付末期股息每股0.0682港元，加上中 期 股 息0.1218港元，全 年 股 息 为 每 股 现 金0.19港元，与2022年每股0.2069港仙相比仅减少8.2%。

公告显示，卓越商企2021年商务物业业态的在管面积为1793万平方米，实现收入19.62亿元，同比增长25.5%，营收贡献占比为74.6%。公共与工业物业方面，在管面积为924.8万平方米，实现收入3.5亿元，同比增长7.1%，营收贡献占比为13.3%。此外，同期住宅物业的在管面积及收入分别为1402万平方米和3.19亿元。

卓越商企2021年市场新拓第三方非住宅物业合同达121个；市场新拓第三方非住宅年化合同金额为5.27亿元；市场新拓第三方非住宅总合同金额为15.74亿元。

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