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对于我们多数老百姓来讲，一生中能够上量的投资主要有三种，一是债券投资（银行的各种理财，底层是债券），二是股票投资，三是房子投资。由此，我们多数普通人变得富有，主要是通过买房、买股或者买债。依靠工资收入变得富有是很困难的，毕竟，只有极少数的公司高管与中层管理人员才能拿到较高的收入。非普通人是通过创业变得富有，就是当企业家，当老板。

与股票、房子不同，利率债的三大类——国债、地方政府债、政策性金融债的异质性是很小的，违约的风险都可以忽略不计，免税待遇导致了一定的同期限品种的利差，久期的差异是不同利率债券，价格表现差异的主要原因。

业内人士对利率债定价，各有各的框架。作为一个不太懂利率债的投资者，我们也可以从房子和股票的视角来做利率债的投资。

试想，如果买房子之后，每年能获得10%的回报，买入沪深300ETF，每年能获得10%的回报，那么我们大概率就不会考虑利率债的投资机会。由此推测，当房价与沪深300ETF同时见顶的时候，就是买入利率债的时候。这就是题目所说的利率债投资的另一视角。

再考虑到房子的流动性较差，高流动性的能够上量的投资就剩下股票与债券两类，那么在房价上行时，沪深300指数下行时，我们把投资组合变为（1）房子+（2）利率债。

我们拿到了2014年至2025年二手房价数据，根据上述的规则，2021年2月开始配置一些利率债，在2021年8月选择配置更多达到利率债。在2014至2021年2月的周期里，2015年6月，2018年1月，也是可以考虑加入一定的利率债的投资。让我们看看这三次利率债的投资，能够赚多少钱呢。

图1 中国二手房价与沪深300指数

2015年6月至2016年2月，十年期国债期货大约从94.5上涨至100.50，涨幅为6.35%。2018年1月至2018年12月，十年期国债期货大约从92上涨至98，涨幅为6.52%。2021年2月至2025年2月，十年期国债期货大约从97上涨至109，涨幅为12.37%。

只是简单的统计，只是沪深300指数一波下行，十年期国债能涨6%多一些，如果叠加房价的下行，十年期国债能涨12%多一些。

别人炒股炒房亏钱，咱们切换到利率债上，不但不亏，还能赚钱，是不是感觉很厉害。这就是利率债投资的魅力。可以说，玩好了房子、股票和利率债，每年都能赚到钱。不存在买房与买股被套一说。

图2 十年期国债期货主力合约价格走势

由此，就能整出一个利率债投资的简单规则，当我们认为沪深300指数要迎来大熊市时，尤其是超过1年的熊市，我们就买入利率债，对此信念越坚定，就买期限越长的利率债，30年或者50年国债都是可以的；当我们认为沪深300指数与房价同时下行，持续时间超过1年，那么就更加坚定的大仓位买入利率债。

这样看来，利率债的投资就转变为房子与沪深300指数ETF的投资。只要我们有了房子和沪深300指数的投资框架，就有了利率债的投资框架。

这个问题留给大家了。大家是如何研判的沪深300指数的中长期走势呢，又是如何研判房价的中长期走势的呢。

再回顾一下，逻辑上是容易理解的，一般来说，房价与沪深300指数的波动性比十年期国债期货价格波动大，房价与沪深300指数可以在一年之内涨幅超过30%，在大牛市中，两者三年翻一倍，或者翻两倍，也是有可能的。有如此高的回报率，大家是看不上那点利息的。当房子与股票都不行，就买入利率债，这是最为直观的理解了。

总的来说，只要我们会炒股，会炒房，就会炒利率债，当然一般不叫炒利率债，而是叫买国债。股票熊市中，以后见面，大家问一句，你买国债了吗。不过，这两天，大家见面更多是问，你买港股了吗。

一个时代有一个时代的主题，在中国，一个主题也就是两三年。唯一不变的，是不断的变化。

2025年2月14日