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过去几年，专注于医院地产的房地产投资信托基金（REIT）Medical Properties Trust（纽交所代码：MPW）经历了前所未有的挑战。租户经营危机叠加利率飙升，导致公司现金流承压，债务再融资困难。公司被迫采取资产出售，以及两度削减股息等举措自救。

如今，这家医疗REIT终于迎来曙光——随着资产负债表修复完成，该公司5.4%的高股息安全性也获得了保障。

流动性危机化解之路

在第四季度财报电话会上，首席执行官Edward Aldag透露，公司2024年超额完成流动性目标：原计划通过资产交易筹资20亿美元，最终通过出售英国等地医院资产实现近30亿美元的回款。Aldag强调，这些交易不仅偿还了到期债务，更印证了公司地产的价值。

关键举措包括：

• 债务成功置换：2024年5月，公司以英国医院资产为抵押获得8亿美元的10年期贷款，覆盖了2024年末至2025年初的到期债务；

• 债券发行破局：2025年初成功发行超过25亿美元的7年期担保债券，综合票息7.88%，彻底覆盖截至2026年的所有到期债务；

• 租户结构重塑：两大问题租户破产后，原最大租户被6家新的运营商取代，新租约租金将于2026年底前逐步提升至原租金的95%。

双引擎驱动复苏

随着财务压力缓解，MPT开始展现复苏动能：

1. 租金收入企稳：新运营商已实现就诊量上升，患者满意度提高及人员设备稳定。按照公司预测，新租户支付完整的租金后，年化租金现金流将超10亿美元；

2. 资产处置灵活化：与另一破产租户达成协议，允许其出售医院运营权及地产，MPT可选择出售房产或与新租户签约，进一步保障权益。

“通过今年的非凡努力，我们拥有了更健康的资产负债表和更加多元化的租户结构。”Aldag表示，”现金流已完全覆盖2026年到期的负债，复苏通道被彻底打开。”

高息股的凤凰涅槃？

市场的悲观情绪已被充分消化：Medical Properties Trust的股价较历史高点下跌75%，股息累计缩水72%。但分析师指出，随着未来两年租金收入的增长（现有租约含递增条款+新租户全额支付），公司自由现金流将显著提升。管理层计划将派息后的自由现金流用于医院资产收购、股票回购或股息重建，为投资者创造多重价值。

这只折价的医疗REIT正成为逆向投资者的关注目标——若复苏路径兑现，该股兼具高股息与股价修复的潜力或许不容忽视。