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2024年，欧洲商业地产交易在经历了两年的收缩后迎来了复苏。MSCI指数显示，第四季度交投活跃，交易总额达到556亿欧元，同比增长11%。其中，英国、瑞典和荷兰增势积极，而法国和德国的表现则喜忧参半。

此次复苏得益于多个行业优质资产收益率的显著提升，尤其是物流和写字楼领域，这显示出强劲的市场需求和投资者信心。欧洲非上市房地产投资协会（INREV）的调查还显示，2025年房地产投资者的首选投资领域为住宅、工业和学生公寓，这反映出投资者持续关注那些基本面稳健且具有增长潜力的板块。

新加坡上市了三只聚焦欧洲市场的新加坡房地产投资信托基金（S-REITs），分别为Elite商用投资信托（Elite UK REIT），IREIT全球（IREIT Global）和 Stoneweg欧洲房地产投资信托（Stoneweg European REIT）。

2024财年，Elite商用投资信托的总营收与物业净收益（NPI）分别同比下降了1.2%和10.3%。但由于利息支出和税务成本的下降，每单位派息（DPU）增长5.0%，达到2.87便士。截至2024年12月31日，该信托的投资组合估值增至4.162亿英镑，同时其入驻率较去年提升了160个基点，达到93.9%。

2024财年，IREIT全球总营收和物业净收益分别录得了16.3%和7.2%的同比增长，这一增长主要得益于B&M租用的物业组合的贡献，也得益于迪卡侬（Decathlon）租用的物业组合和Berlin Campus租金的上涨。该信托的每单位派息增长了1.6%，达到1.90欧分。IREIT的管理人正计划将Berlin Campus转型为一个集多功能于一体的多租户资产项目，并已为该项目签订了两份重要的酒店租赁协议。

Stoneweg欧洲房地产投资信托报告称，其2024财年的总营收和物业净收益分别同比下降1.6%和2.3%。受资产出售及利息成本增加影响，每单位派息下降了10.1%，达到14.106欧分。

2024年12月，在迎来了新的发起人Stoneweg Icona Capital Platform之后，克伦威尔欧洲房地产投资信托（Cromwell European REIT）更名为Stoneweg欧洲房地产投资信托。Stoneweg是一家总部位于瑞士日内瓦的全球性另类投资集团，目前管理资产规模约100亿欧元，拥有超过300名专业人士，并在15个欧洲国家、美国及新加坡均开展业务。此外，Stoneweg还是Stoneweg欧洲房地产投资信托的重要单位持有人，持有其28%的份额。

预计新发起人将带来互补的专业知识、业务版图以及在欧洲更为广泛的金融网络，而Stoneweg欧洲房地产投资信托对该发起人的投资项目享有优先购买权（ROFR）。规模更大的综合平台将提供更广泛的机遇和项目储备，例如物流和数据中心项目，以及在瑞士和西班牙等潜在新市场的拓展机会。

2021年，Stoneweg欧洲房地产投资信托凭借在英国的首次收购，加快了向物流资产领域转型的步伐。目前，其投资组合中有55%由物流和轻工业资产构成，这些资产旨在为未来创造价值。该信托指出，其正朝着达到 60% 的目标稳步推进。

2024财年，该信托的物流与轻工业投资组合展现出强劲韧性，其入驻率达到94.2%，续约租金调整率达到5.0%。Stoneweg欧洲房地产投资信托表示，其这部分投资组合的租金水平偏低，当前收取的租金仍比市场租金低7.2%。并且，该信托认为自身将持续受益于电子商务渗透率的不断增长，根据戴德梁行（Cushman & Wakefield）的预测，2022年至2027年间欧洲的在线包裹配送业务量将增长37%。

在2024财年，该信托的物流和轻工业资产估值同比增长了4.5%，从而支撑了其投资组合整体估值0.8%的增长。

在资本管理方面，Stoneweg欧洲房地产投资信托指出，其财务状况在近期发行了6年期、规模达到5亿欧元的绿色债券后显著改善，该债券的认购倍数接近五倍。

在可持续发展方面，Stoneweg欧洲房地产投资信托的战略是继续专注于获得环境、社会和公司治理（ESG）认证且位置优越的现代化写字楼。其位于意大利米兰的Nervesa21物业在2024年3月完成了一项重大资产提升，获得了LEED铂金级与WELL金级的双重认证，现已成为意大利评级第二高的绿色写字楼。

您知道吗？

• 新加坡是亚洲房地产投资信托中心之一。目前，新加坡交易所上市了41只房托和地产商业信托*，总市值超过920亿新元，约占新加坡市场总市值的11%，其中有90%（37只）拥有海外资产，覆盖工业类、酒店类、多元类、零售业类、办公楼类、专门类、医疗保健类等多种类别。

• 截至2024年11月29日，这41只房托和地产商业信托的平均股息收益率为6.9%，富时新加坡房托指数10年总回报率为47.8%，平均负债率为39.7%。

*注：地产商业信托是拥有物业资产的商业信托