不确定性下的确定性，投资REITs稳健性显现 就近期市场的盘面走势来看，板块间维持快速轮动、高低切换的特征，投资主线不够清晰，市场不确定性的提高加大了投资的潜在风险。出于资产配置轮动及避险的诉求，投资者普遍将投资目光聚焦在确定性资产上。在这种情况下，房地产投资信托(REITs)作为稳健回报和多元化投资特点兼备的投资选择，成为投资者看好的方向。 参考海内外数据来看，美国REITs市场的收益率水平虽然最高，但是波动程度也相对较大，因此，从稳健和持续的角度去考虑，选择具备持久活力和强大韧性的亚洲这类新兴市场，以挂钩优质核心资产作为长期投资的开始，不失为最佳选项。 截至目前，已经有超过10只REITs成功上市港交所，内地REITs市场虽然起步较晚，但也已经有28只发行上市。当中究竟该如何选择？不妨让我们进一步探讨。 优质资产彰显韧性，价值长线存在提升空间 在两地房地产信托板块中，实现股价增长的不在少数，但能够在面临较大压力时反弹并展现韧性的REITs却寥寥无几。越秀房产信托基金(以下简称“越秀房托”，港股代码：0405.HK)便是逆势表现者之一。 在2008年全球金融危机的席卷之下，恒指于当年十月份创下2003-2008年近五年新低，达11015.84点。越秀房托的股价在此期间也一度触及1.23港元的历史低点，但公司凭借优质的资产和优异的运营能力，仅用不到半年的时间就实现了100%回弹，随后便开启了长达十年的价值增长之路，并于2019年达到的5.62港元的高点，增长率达到了356%。相对而言，恒指花费了近两年的时间才实现100%回弹。比指数表现更佳的快速起跳反弹，证明了越秀房托抗跌力强，回稳度高的特点，充分验证了其稳健性。 除此之外，在市场明朗期，REITs也能凭借其良好的业绩弹性，带来二级市场的增值收益。越秀房托目前的物业组合包括位于广州、上海、武汉、杭州以及香港等地核心地带的十

3月22日，招商局商业房托发布截至2022年12月31日止年度业绩，收益4.31亿元，其中物业收入净额为3.18亿元，可分派收入为1.39亿元，每基金单位分派0.14港元;每基金单位分派收益率7%。  作为物业信托基金，在去年疫情反复的背景下，还能取得每单位分派收益率7%的成绩确实难得。 具体到物业方面，招商局商业房托2022年度，物业组合的出租率由2021年12月31日的87.7%下降至2022年12月31日的83.2%。一部分是其在年中收购了招商局航华科贸中心，导致整个写字楼物业出租率有所下降；另外在零售物业方面，花园城的南区升级改造，也造成了较大的出租率下跌，叠加疫情的因素，需求端疲软，导致整体物业的出租率下降。 虽然整体出租率同比有所下降，有赖于招商局商业房托优质的物业资产，除数码大厦外，整体的现时租金有所提升，特别是科技大厦，现时租金同比提升10.2元/平方米，科技大厦二期同比提升4.0元/平方米。根据独立物业估值师计算，科技大厦和科技大厦二期在过去一年增加约7100万元。 在收入方面，若不计招商局航华科贸中心贡献的人民币5520万元的租金收入，整体租金收入则同比下降13.4%。  据公告披露，租金收入减少的主要原因是其向个体工商户及小微企业的租户提供了互助互持计划。进入2022年二季度以来，招商局商业房托对符合资格的租户给与了最多3个月的租金减免，租金减免总额达到人民币3640万元。 若剔除租金减免带来的影响，2022全年租金收入则会超过10%的收入增速。 后市来看： 2023年疫情告一段落，商业逐渐复苏，对商业写字楼的需求也将逐步恢复至正常水平。 在写字楼资产提升方面，新时代广场在2022年下半年完成了公共区域和楼层改造和验收，户外景观改造方面除地铁接驳区域均已完成；数码大厦和科技大厦的二期改造工程已经完成。招商局商业房托在深圳写字楼资产提

2022年以来，受美联储加息+疫情双重影响，一向以稳健投资著称的房托却出现了剧烈波动。仅2023年开年，长期回报率喜人的领展房托‌$领展房产基金(00823)$  ‌、越秀房托‌$越秀房产信托基金(00405)$  ‌纷纷出现大跌。但招商局商业房托是个例外。 22日晚，招商局商业房托‌$招商局商业房托(01503)$  ‌发布2022年报。23日，招商局商业房托就大幅收涨6.4%，如果我没记错的话，这是仅次于招商局商业房托上市第二天（2019年12月11日）的历史第二大涨幅。市场到底在招商局商业房托的年报中看到了什么？这是值得吾辈投资者深思的事。 每个行业都有其不同的估值方式，成长股看PE，周期股看PB，保险股看PEV，房托则看分派率。 由于港股房托在境外上市，只能利用境外渠道融资，融资利率多是基准利率加点的模式，融到的资金也多是美元、英镑等境外主流货币。2022年初，西方主要经济体大幅加息，导致上述货币利率飙升，境外上市的房托融资成本快速增加。加之疫情使得部分中小租户退租，房托持有物业租金收入下降，投资者对房托分派率产生了悲观担忧。 先一步发布年报的越秀房托，其分派率就从2021年的7.59%下降至2022年的6.63%，因此，年报后越秀房托 基金净值下跌。截止23日收盘，越秀房产信托基金3月份累积下跌18.57%。 招商局商业房托2020-2021年分派率分别为7%和7.1%。 招商局商业房托2022年财报数据显示，2022年基金分派率仍有7%，和前两年保持在同一水平线。而承诺分派率达到

随着国内持续优化调整防疫政策，多地出台措施宣布进入公共场所不再查验核酸证明，三年疫情即将迎来结束的时刻，在经济稳步复苏的良好预期下，受疫情影响严重的商场、写字楼、酒店等产业亟待修复，相对具备更高的确定性。$越秀房产信托基金(00405)$  事实上，早在防疫政策正式松动前，“聪明的资金”早已嗅到了中国资产的底部价值机会，加快布局动作。 Pension&Investments网站披露的信息显示，三季度期间，美国最大公共养老基金——加州公共雇员养老基金加仓布局中国市场，已向一家大型中国风险投资基金承诺提供总额为2.82亿美元的资金。无独有偶，美国资管巨头富兰克林邓普顿新兴市场股票团队中国股票组合经理Michael Lai、富达国际首席投资官Andrew McCaffery也不约而同地对中国资产当前的估值吸引力和未来投资前景感到乐观。 股市之外，外资在中国房地产市场的加速布局同样引起关注。中指研究院的统计数据显示，截至 2022 年 9 月，贝莱德、大和房屋、易商红木、铁狮门、凯德、博枫等为在国内房地产市场加速进场，国内一二线城市写字楼、商业地产、城市更新等成为其关注重点。 一方面，房地产深层次的调控和疫情压力下，国内大量商业资源处于沉睡状态，价格便宜，汇率优势将放大超额收益机会。另一方面，地产存量时代，写字楼等能够保障收益的成熟资产，长期价值进一步得到认可，产业修复周期下相应资产升值潜力更值得期待。 如果将外资布局写字楼和商业地产视作一个信号，那么对于中国香港及新加坡股市持有中国资产组合规模最大的REITs——越秀房产基金(下称“越秀房产基金”)其价值更应该得到重新审视。 规模优势与资产质地共振，持续成长动力充足 从2005年抓住时代机遇成为中资R