近日，由格隆汇主办的第九届“全球投资嘉年华·2025”在深圳举行。作为资本圈里的一场盛会，该活动邀请了众多上市公司高管与投资者面对面零距离交流。 此次笔者有幸聆听了上实城市开发的现场路演。活动上，公司财务总监梁健康先生以及企业传讯部副主管傅琳女士分享了上实城市开发的发展情况， 在此，笔者梳理要点如下： 上实城市开发是上实集团旗下的房地产平台之一，作为上海国企系统房地产唯一的港股标的，公司背靠上海市国资委，大股东是上实控股和上实集团，这为其提供了强大的资源和背景支持，不仅带来了稳健的经营环境，同时也增强了资本市场的信心。 （来源：公司资料） 从收入结构来看，上实城市开发在住宅、商业资产和租赁住宅方面展现出了多轮驱动的发展战略。此外，公司开发的项目不仅聚焦于高端居住社区，还涵盖有高档写字楼、购物中心、星级酒店、产权式公寓多种业态。这一多元化的业务布局，使得公司能够在不同的市场环境中保持稳定的增长和收益。 （来源：公司资料） 近年来，行业整体情况不佳，多数房企亏损严重，反观之上实城市开发整体表现相对稳健。随着一系列支持行业的政策落地，公司基本面显示出稳中向好的趋势。财报显示，今年上半年，公司实现主营业务收入为29.81亿港元，毛利达6.21亿港元，毛利率则达20.8%，处在行业健康水平。 （来源：公司资料） 公司核心资产优质，现金流充沛，财务结构良好。截至今年6月底，持有银行结余及现金达53.63亿港元，流动比例为1.3倍，净负债比率仅为65.1%，展示了其良好的资金管理能力和较强的抗风险能力。 （来源：公司资料） 此外，公司在派息方面长期保持稳定，据悉，其去年派息比率就达到35.4%，显示了对股东回报的重视。 尽管宏观环境与房地产行业周期给房企带来压力，不过近年来上实城市开发在资本市场的表现相对稳健，展现出了穿越市场周期的能力。 （来源：富途行情） 另外，截至今年6月底，公司每

上半年，宏观环境与房地产行业周期仍然带给房企不小的压力，资本市场表现同样乏善可陈，不少房企估值仍在底部震荡。 不过从内房板块来看，富途行情年内整体跌幅达到了18%，与此同时，根据申万行业的数据，整个住宅开发领域内企业年内跌幅中位数达到了25%。对比之下，上实城市开发截至目前年内资本市场表现仍然相对稳健，抗住了市场的压力。 （来源：wind） 可见，公司相较于行业展现了更强的韧性，而这背后，或许可以从公司近期交出的财报中找到答案。 1、物业重估短期业绩承压，资产负债表夯实持续巩固抗风险能力 尽管从此次财报来看，营收表现强劲，但盈利层面压力。 不过公司在此前8月13日就已发布盈警公告，市场对这一消息已有预期。 实际上具体来看数据，可以发现，公司业绩承压一方面与行业深层次调整密切相关，另一方面也与公司的交付节奏有关。 如此次，毛利率出现变动，核心原因在于期内交付的商品房项目毛利率较低。但考虑到公司整体的资产质量属性，相信这也将只是短期影响。 此外，利润方面来看，投资物业重估是影响此次业绩的核心因素。财报指出，上半年，上实城市开发录得投资物业重估减值净额约2.10亿港元，主要由于上海世贸商城及城开国际大厦之公平值减少所导致。 这一点实际上在今年不少港资房企中也都有所体现。不过，这种因投资物业估值下滑而引起的亏损，反应的只是“账面亏损”，并不会实质上给企业带来损失。而后续伴随公司的优质资产价值回归，利润的恢复也将只是时间问题。 实际上，从其他财务指标中不难看到，上实城开仍然保持了稳健的经营基本盘。 上半年，得益于多个项目交付的销售额较去年同期上升，上实城市开发营收实现快步增长，期内营收达29.81亿港元，同比增长65.8%。 与此同时，公司持续性的收入也有所贡献，来自租金、物业管理，以及酒店业务的收入持续分别为3.81亿港元、714.20万港元及1.38亿港元。 此外，上半年，公司实

2024年6月27日，在格隆汇举办的中期策略会上，邀请了近百家优质公司高管与投资者面对面零距离交流。其中，上实城市开发(0563.HK)财务总监梁健康先生以及行政人事部主管、企业传讯部副主管傅琳女士于当日下午参与了路演环节为现场投资人分享了上实城市开发的发展情况，以下为格隆汇整理的路演主要内容： 1·公司概况与背景 先简要介绍公司的背景。 $上实城市开发(00563)$ 上实城开是上海实业的附属公司。截至2023年年底，集团在中国的十个内地重点城市拥有28个房地产项目，包括上海、北京、西安、天津、重庆、无锡、沈阳、烟台、深圳以及武汉。当中大部分为建成及处于建设期的中、高档住宅以及商用物业，未来可售规划建筑面积约348万平方米。可见公司的土地储备还是非常充裕的。 上实集团和上实控股作为上实城开的控股公司，合共持股70.37%。同时，公司和上海市徐汇区国资委也共同持有上海城开股份。公司目前已发行的股份约47.9亿股。截至今天的股价是0.435港元，总市值约21亿港元。去年公司的派息比率是28.3%，股息收益率6.7%。 2·业绩回顾与经营趋势 继续来看公司的业务表现。 2023年上实城开的全年主营业务收入为79.54亿港元，同比下跌了27.8%。毛利33.23亿港元，同比上升了11.9%，毛利率达到41.8%。如果扣除保障房的影响，毛利率可以达到43.1%。全年盈利4.91亿港元，同比上升约60.9%，股东应占盈利4.95亿港元。  上实城开的优势是核心资产优质，拥有充沛现金流，财务结构良好。未来可售规划建筑面积348万平方米，拥有核心城市优质投资性物业接近112.6万平方米，持有现金超过59.86亿港元，净负债比率为58.4%。2023年全年新开工的面积18.4万平方米，在建面积约24

上周五，央行接连放出多个大招，引爆整个房地产市场。 从取消住房贷款利率政策下限，下调公积金贷款利率，到史上最低首套房比例下限，再到央行将设立3000亿保障性住房再贷款，一系列超预期的政策下，港股、A股甚至连美股市场，与国内房地产相关的概念股均展现出强劲的涨幅表现。 在笔者看来，政策的调整对房地产板块的影响是显著的，这不仅在于政策落地后直接对行业基本面的正向作用，还在于对整个市场信心的恢复预期。不论是消费行为还是投资行为都将带给市场正反馈，推动已经沉寂多时的房地产市场走出谷底。 $上实城市开发(00563)$ 近日，相关研报即提到此前美国房地产板块的经验，为后续行情的表现指引了方向。 在2008年底至2009年初，美国政府实施了一系列金融救助措施，旨在为市场注入积极信号，尽管当时房地产市场的基本面尚未完全稳定，但这些措施已经对股价带来了提前的催化效应。 具体来看，美国新建住房的销售低谷是在2010年11月出现的，而像霍顿（Horton）等美国头部房地产开发商的股价则在2009年1月触底，随后股价开始波动上升。 （来源：wind，国金证券） 站在当选时点，有理由相信，尽管房地产企业的基本面可能还需要时间来反应，但市场的预期已经发生了积极的变化，这将为房地产板块带来新的投资机遇。 实际上，从楼市新政公布后的这个周末来看，售楼处“忙不过来”成了多地楼市出现的热词，楼市被激活已经肉眼可见。 2、什么样的房企具备可持续的右侧机会？ 如若留意到整个房地产板块近期的表现，不难发现其实地产板块的拐点已经到来已久。 从富途行情显示的港股内房股板块表现来看，自4月16日至今，整个板块的涨幅已经达到了50%以上。 （来源：富途行情） 对此，也有不少机构开始向市场表示出了谨慎的提醒。 其中，近日大摩就将对中国房地产板块

近期，花旗表示，经过三年的去杠杆周期，中国房地产行业正在改善，信用风险可进一步降至可承受的水平。华尔街其他分析师也在报告中指出，投资者对中国地产股的敞口目前比较低，回升势头蓄势待发，因此建议投资者抱中性甚至看涨立场。 $上实城市开发(00563)$ 事实也如此。截止至3月22日收盘，开年后中华内房股（CESCPD）已从最低点迅速反弹，最高涨幅34.6%，而同时期恒生指数从最低点反弹回升最高涨幅仅16.36%。历经三年的漫漫熊途，港股大盘似乎已经进入了技术性牛市。在这波内房股上涨行情中，笔者注意到上实城市开发（00563.HK）涨幅喜人，它的反弹势能甚至超过港股大盘，截至3月22日，今年2月以来，上实城开股价已上涨27.94%。 一、顶住行业压力净利润大增，毛利率不输于行业龙头 （数据来源：choice） 2023年财报显示，上实城开营业收入79.54亿港元，公司拥有人应占溢利4.95亿港元，同比增长21.6%。 减除非控股权益之后，2023年公司实现的净利润为4.91亿港元，这一数字较上一年增长了60.9%，这表明企业在压缩内部运营成本过程中，取得较佳的成果。值得注意的是，股东应占溢利也同比增长了21.6%，达到了4.9457亿港元。每股基本盈利为10.32港仙，较上一年的8.47港仙有了显著提升。这些数据反映了公司在2023年取得的盈利能力和股东回报率的提升。 2023年房地产整体行业异常艰难，企业盈利较难。在这种艰难情况下，上实城开仍旧获得超过20%的净利润增速，实属不易，原因是上实城开主动顺应市场环境变化，凭借前瞻性布局、敏锐的市场洞察力和优异的执行力，克服宏观环境的影响，下半年把握市场机遇完成更多高端项目的交付，实现全年利润的韧性增长。 在分红派息方面，公司仍然维持着可观的股息分红。上

今年资本市场有两大主线或将贯穿全年，其一，央国企低估值的重估，其二，则是疫情后各行各业的复苏。 $上实城市开发(00563)$ 前者来看，随着建立符合中国特色的估值体系理念的提出，央国企估值长期偏低的现状受到市场的重视，估值有望迎来重估。后者来看，进入到后疫情时代，经营环境回归正常轨道，各行各业有望迎来复苏，业绩修复下有望带动估值回升。 在此背景下，笔者留意到身处地产板块的上实城市开发或是这两大投资主线的重要受益者，近期公司公布了年度成绩单，不妨就此来看看有何亮点与机会？ 1、行业振荡阶段，运营有序彰显稳健经营底色 回顾地产行业的发展，毫无疑问，地产行业高速增长的时代已经过去，伴随近年来政策的引导，行业经历阵痛期，如今整个地产行业的方向也正直指高质量的结构化发展阶段。 面对行业经历疫情、宏观经济下行等多重因素冲击，过去一年多数房企表现不佳，营收、净利腰斩的更是屡见不鲜。在此背景下，上实城开交出的这份财报表现可谓难得，具体亮点梳理如下： 首先，公司营收端实现了逆势增长，各大业务板块整体均衡稳健。 财报显示，2022年上实城开实现收入为110.22亿港元，同比上升0.1%。尽管整体幅度不大，但放在整个行业来看，已经是鹤立鸡群。 具体分析到各业务板块，公司物业销售占比最大，过去一年实现物业销售收入达102.75亿港元，占总收入93.2%。其次则是来自租金、管理和服务，以及酒店业务的收入，三项业务分别实现收入5.41亿港元、244.10万港元及2.03亿港元，占比相对较小。 结合外部复杂的大环境，不难看出上实城开保持了业务板块的相对稳定和均衡，尤其是非地产开发业务板块在逆境中仍然能够持续贡献稳定的收入来源，进一步验证了公司业务布局的正确性。未来随着这类业务板块进一步提升占比，有理由相信上实城开整体的经