3月17日，港股物业管理板块表现抢眼。截至发稿前， $碧桂园服务(06098)$涨势喜人，涨幅达7.86%， $绿城服务(02869)$ 涨5.59%， $雅生活服务(03319)$ 涨4.83%， $金茂服务(00816)$ 涨4.81%， $新城悦服务(01755)$ 涨4.36%，金科服务（09666.HK）、永生服务（01995.HK）等物管股也纷纷上扬。 此轮物管股的上涨行情，一方面是受大盘行情回暖带动；另一方面，碧桂园服务发布了2024年盈喜，利润大幅提升，极大提振了市场信心。 3月14日，碧桂园服务发布盈喜，预期集团2024年收入约438亿-442亿元（单位人民币，下同），同比增长约2.8%-3.7%；归母净利润预计16亿至20亿，同比增长447.4%至584.2%。 关于收入的增长，碧桂园服务称，主要得益于集团物业管理服务、社区增值服务及“三供一业”业务收入均保持增长（合计经调整收入同比增长不低于9.0%）。不过，由于碧桂园服务主动压降了信用风险显著上升的客户的业务规模，非业主增值服务收入有所下降。同时，城市服务及商业运营服务收入也有所减少。 利润的大幅拉升，则得益于三个方面：一是公司积极落实关联方贸易应收款回款措施，并严格控制新增关联方贸易应收款，从而有效控制了关联方应收款余额，年内无新增计提减值拨备且小幅转回往年拨备；二是公司持续监控并优化收并购业务，

8月23日，港股物管龙头 $万物云(02602)$ 跳空大跌8.49%，逼近上市以来的最低点，目前公司报17.02港元/股，市值仅剩200.1亿港元。 消息面，昨日，万物云发布2024年中期业绩公告，上半年公司实现营业收入175.6亿元，同比增长9.6%。 资料显示，万物云是国内头部物企，背后的大股东正是地产龙头 $万科A(000002)$ ，公司的营收相当一部分来自于万科集团。 在剔除开发商影响后（剔除来自于万科集团的持续关连交易、除万科集团外其他开发商的开发商增值服务的影响），万物云上半年收入为153.6亿元，同比增长16.2%，增长可圈可点。 2024年上半年，万物云蝶城底盘数量增长至642个，其中标准蝶城202个，主攻蝶城180个，目标蝶城260个。 “蝶城”是万物云的区域服务概念，其核心是基于空间物联技术构建社区共享服务网络，通过打破传统住宅物业围墙，人员调度从小区内变为跨小区，让效率得以提升。 上半年，万物云实现净利润为8.04亿元，同比下降23.4%，实现归母净利润约7.72亿元，同比减少22.66%，实现核心净利润12.02亿元，同比下降2.7%。公司陷入“增收不增利”的尴尬境地，这或许是今日股价表现不力的原因之一。 万物云的“增收不增利”或正折射出当前物管行业的困境。 近年来，在房地产下行的大背景下，物管行业亦历经“洗礼”，板块估值持续下行，包括 $碧桂园服务(06098)$ 、 $金茂服务(00816)$ 、

编者按：过去几年，物业管理板块上市公司股价普遍经历了深度下跌，港股跌幅尤其显著。恒生物业服务及管理指数于2021年4月19日发布，随即突破10000点关口，2024年初一度跌破1500点，指数最大回撤超过85%。 2024年以来，物业管理板块呈现出企稳回升的态势，部分较为优质的物管公司正受到市场关注。面包财经本系列研究将持续追踪行业情况，透视各家物管公司财务状况，本篇为保利物业、中海物业及金茂服务对比篇。  财务指标：保利物业规模居首，营利增速整体放缓  从营利规模来看，保利物业居首，中海物业2023年营收也超百亿元，而金茂服务体量较小。 具体来看，保利物业2023年度实现收入150.6亿元，同比增长10%；公司拥有人应占年内溢利13.8亿元，同比增长24%。 中海物业2023年度实现收入130.5亿元，同比增长19.7%；公司股东应占溢利13.4亿元，同比增长22.8%。 金茂服务2023年年度实现收入27.04亿元，同比增长11%；母公司拥有人应占溢利3.37亿元，同比增长0.39%。    增速方面，2023年三家公司营收、归母净利润增速均有所放缓。其中，金茂服务在经历过去年较为快速的增长后，2023年营收、归母净利润增速下降的最多；保利物业的归母净利润增速较为稳定。 收入结构方面，2023年保利物业物业管理收入占比67.4%，非业主增值服务占比13.9%，社区增值服务占比18.7%。 中海物业2023年物业管理服务占总收入的72.1%，非住户增值服务收入占比16.5%，住户增值服务收入占比9.9%，停车位买卖业务收入占比1.5%。 2023年金茂服务物业管理收入占比58.2%，非业主增值服务占比18.7%，社区增值服务占比23.1%。 对比2022年，三家公司主营业务物业管理服务收入均出现增长。仅中海物业2023年非住户及住户