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摘要：众安智慧生活于2023年6月16日通过港交所聆讯，不日将在香港主板上市。联席保荐人为招商证券国际、华泰国际。2022年收入3.2亿元，近三年年复合增长率为17.73%，净利润0.5亿元，近三年年复合增长率4.05%。

LiveReport获悉，成立源于1998年的众安智慧生活服务有限公司ZHONG AN INTELLIGENT LIVING SERVICE LIMITED（以下简称“众安智慧生活”）于2023年6月16日通过港交所聆讯，招商证券国际、华泰国际为其联席保荐人。

众安智慧生活总部位于杭州，深植于浙江省及长江三角洲地区，且信誉良好的综合物业管理服务提供商。重组前，公司的住宅及非住宅物业（包括公共物业及其他物业（如中国政府机关办公楼、工业园区、医院及学校），但不包括纯商业物业（如商业楼宇与写字楼及服务式公寓））的物业管理业务由众安集团进行，纯商业物业（包括服务式公寓）的物业管理业务由中国新城市集团进行。

截至2022年12月31日，公司合共有139个合约项目，总合约建筑面积约为19.4百万平方米，涵盖中国19个城市及七个省份；以及合共管理95个项目，在管总建筑面积约为12.8百万平方米，涵盖中国11个城市及三个省份。截至最后实际可行日期，公司的三条主要业务线主要覆盖长江三角洲地区及中国的合共八个省份，包括浙江省、安徽省、江西省、山东省、江苏省、湖北省、云南省及广东省。

下表载列公司于所示日期按城市级别划分的在管项目数量及在管建筑面积明细：

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公司提供服务组合，并致力通过三条主要业务线（即(i)向房地产开发商、物业业主、住户及租户提供物业管理服务，主要包括保安服务、清洁服务、园艺及景观服务、维修及维护服务及╱或停车场管理服务；(ii)提供主要面向房地产开发商的增值服务，主要包括楼盘销售办事处管理服务、前期规划及设计咨询服务及交付前的检查服务；及(iii)向物业业主及住户提供社区增值服务，主要包括公共区域管理服务、装修废物处理服务及车辆停车位销售代理服务）形成物业管理价值链上的综合服务。

需要注意的，众安智慧生活和知名上市公司众安保险没有任何股权关系，是两家完全不同的公司。

投资亮点

• 浙江省及长江三角洲地区深耕，并于其他主要城市建立战略分布的综合物业管理服务供应商；

• 多元化服务产品及收入流使业务发展得以平衡，并显著提高溢利水平；

• 受惠于余下集团的长期支持，同时将触角延伸至独立第三方客户；

• 以竞争优势为核心的卓越管理及服务；

• 经验丰富的专业管理团队与人力资源政策的结合培养了优秀劳动力。

公司资料：

官网：https://www.zazhsh.com

公司地址：中国浙江省杭州市西湖区新杭商务中心6号楼5楼527室

香港地址：香港湾仔港湾道26号华润大厦40楼4009室

财务分析

截至2022年12月31日止3个年度：

收入分别约为人民币2.31亿元、2.96亿元、3.2亿元，年复合增长率为17.73%；

毛利分别约为人民币0.87亿元、1.11亿元、1.16亿元，年复合增长率为15.77%；

净利润分别约为人民币0.47亿元、0.42亿元、0.51亿元，年复合增长率为4.05%；

毛利率分别约为37.63%、37.57%、36.39%；

净利率分别约为20.39%、14.13%、15.93%。

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行业前景

中国所有物业管理公司的在管总建筑面积从2017年的约195亿平方米增加至2022年的289亿平方米，复合年增长率约为8.2%。中国所有物业管理公司的在管总建筑面积预期从2023年的约311亿平方米增加至2026年的355亿平方米，复合年增长率约为4.5%。

物业服务百强企业的在管总建筑面积从2017年约63亿平方米增加至2022年的143亿平方米，复合年增长率约为17.8%。从在管总建筑面积的角度来看，物业服务百强企业的市场份额，从2017年的约32.4%增加至2022年的约49.6%。

下图载列于所示年度中国所有物业服务企业的在管总建筑面积、物业服务百强企业的在管总建筑面积及物业服务百强企业的市场份额。

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行业地位

中国物业管理行业分化程度较高，竞争极其激烈。然而，这一趋势正朝著更高度集中领域之方向发展。物业服务百强企业在管建筑面积的市场占额，从2016年的约29.4%增加至2021年的52.3%，预期物业服务百强企业的市场份额于2025年将进一步 增加至约63.9%。

就物业管理综合实力而言，公司在中国物业服务百强企业中的排名由2016年的第82位上升至2023年的第40位。此外，在众多总部位于浙江省杭州市及长江三角洲地区的2023年中国物业服务百强企业中，公司于2022年的净利润分别排名第六位、第八位及第18位，以及截至2022年12月31日，按公司在管建筑面积分别排名 第七位、第九位及第25位。公司主要与物业服务百强企业竞争，尤其是与中国知名房地产开发商有关联的企业。余下集团品牌的成长为公司自身的提升奠定坚实的基础。公司截至2022年12月31日在管建筑面积**国市场份额约0.04%。

下表载列截至2022年12月31日公司在总部位于中国杭州的2022年物业服务百强企业中以在管总建筑面积计的排名。

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同行业公司IPO对比

本次选取的同业公司为杭州本地物业公司，且都在港股上市，分别为德信服务集团(02215.HK)和宋都服务(09608.HK)

德信服务集团有限公司为国家物业服务企业一级资质,现任中国物业管理协会理事单位,杭州市物业管理协会副会长单位。其深耕长三角区域,业务拓展至全国,管理业态涵盖中高端住宅、商业办公物业、产商文旅物业、城市公建物业等,是一家大型的综合性专业物业服务企业。秉持“让服务更臻至,让生活更美好”的服务理念,德信盛全服务致力于打造”有温度的知己社区”,为业主提供智慧化、科技化、现代化的社区新生活空间。

宋都服务为浙江省物业管理行业中享负盛名的综合物业管理服务供应商。公司于一九九五年在杭州成立,于中国物业管理服务行业拥有逾20年经验。

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主要股东

施中安为实控人持股57.89%。股权结构方面，招股书显示，众安集团董事长施中安间接持有众安智慧生活，剩余的42.11%股份由众安其他股东持有。

众安集团创始人施侃成已经拥有2家上市公司，分别是2007年在港交所上市的众安集团，2014年在香港上市的中国新城市。

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管理层情况

施中安先生(又名施侃成)，60岁，执行董事兼董事会主席。负责监督公司业务发展、制定及实施业务战略。在有关物业管理及物业开发行业的整体策略规划及企业营运、投资及财务决策及财务管理拥有逾24年经验。历任杭州市萧山区财政税务局税务专员。1997年12月成立浙江众安。于2006年8月完成浙江大学房地产公司总裁研修班，并于2006年10月完成由清华大学对外学术文化交流中心举办，专注于全球化及房地产开发商的行政人员课程。于2017年5月获得亚利桑那州立大学工商管理博士学位。

孙志华先生，44岁，执行董事、首席执行官。负责制定及实施公司的经营战略、日常管理及营运。彼在物业行政及管理拥有逾20年经验。孙先生于2001年7月加入众安集团及于众安集团担任多个职位。获得浙江工业大学技术经济学专业工学学士学位。

卢建国先生，61岁，执行董事、副总裁。负责公司日常管理、营运及风险管理。在物业管理及物业开发行业拥有逾21年经验。卢先生于2000年3月加入众安集团及于众安集团担任多个职位。取得浙江广播电视大学电子文凭。

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中介团队

据LiveReport大数据统计，众安智慧生活中介团队共计8家，其中保荐人共计2家，近10家保荐项目数据表现一般；公司律师共计2家，综合项目数据一般。整体而言中介团队历史数据表现一般。

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保荐人承销历史业绩

招商证券近期的保荐破发率为20.59%。

华泰国际近期的保荐破发率为41.94%。

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舆情分析

目前通过天眼查网站查看众安智慧生活服务有限公司，公司自身风险0，周边风险196条，预警提醒36条。

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近期港股IPO市场情况

据LiveReport大数据，近10家上市新股平均发行市值为95.57亿，最大市值为珍酒李渡，最小市值为怡俊集团控股；平均发行PE为19.07倍，PE处于中上位水平；平均申购人数为5539，平均认购倍数为7.14；平均基石占比为45.96%，近期比例略微回升；

近期港股新股市场表现较差，近10只新股暗盘平均下跌9.48%，首日平均下跌15.2%。中宝新材、北森控股、珍酒李渡及绿竹生物-B等均大跌，由远东宏信分拆而出的宏信建发亦未能幸免。

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