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股份代码：09982

招股时间：2021-5-18——2021-5-24日中午12:00

公布结果：2021-5-25

上市日期：2021-5-31

计息日：4天

招股区间：2.4元至3.2元

入场费：6464.49元（2000股/手）

乙组入场费：647万

市值：79亿—105亿

发行PE(TTM)：12.7倍

香港发售股份数目：3281.8万股(不回拨的话甲乙组各8204手，有超额配售权)

回拨机制：15<,回拨10%；>15,<50，回拨30%；>50,<100，回拨40%；>100，回拨50%。

基石投资者：中间价计5.6%

保荐人：工银、建银

稳价人：法巴

新兴的代建行业

近几年，龙头房企发展成熟，拥有良好的品牌和成熟的产品线。同时，还有很多地方性小房企拥有良好的土地资源，但开发能力、资金实力有限，产品无法产生溢价。在这样的背景下，双方进行代建合作就能产生1+1＞2的效果。

房地产代建是由拥有土地的委托方发起诉求，由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利的一种合作开发模式。代建方通常是品牌房企，其在品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面积累的成熟的经验，可为委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务。

很明显，代建行业特点是轻资产、重服务，低投入，高利润。因此引来众多巨头布局这一行业。去年上市的绿城管理控股就是代建行业的一家头部企业。绿城管理控股上市首日即大涨30%，上市至今已经累计上涨109%。绿城管理招股时很多打新的朋友对它不了解，把它当成了房地产公司或者建筑公司，错过了这家优秀的公司。代建公司为何受到资本市场的追捧？

代建公司虽然脱胎于房地产开发公司，却和房地产公司大为不同。现金流及负债，这两个始终困扰着传统房地产开发业务的瓶颈，对于代建行业而言根本不存在。以绿城管理为例，在现金流方面，2018年-2020年三年间，绿城管理的经营活动产生的现金流净值分别为5.31亿元，1.21亿元和9.03亿元。

财务数据

招股书显示：中原建业于2018年、2019年及2020年，公司实现收入6.76亿元、10.29亿元、11.52亿元；净利润分别约为4.04亿元、6.41亿元、6.81亿元。同期，公司净利率分别为59.7%、62.3%及59.2%。中原建业远高于绿城管理23%的利润率。

中原建业招股书披露的股息政策中提及，“完成上市后，我们预期每年向股东派付净利润的大约50%作为股息”，这也意味着中原建业将成为一家高分红企业。

基石投资者

引入一名基石投资者，祥来将认购约600万美元(约4,660万港元)股份，按中间价计算，约占发售股份5.6%，设6个月禁售期。同时祥来也是绿城管理控股的基石投资者。

打新分析

●按上限3.2元定价计，中原建业市盈率为12.7倍，远低于绿城管理的19.7倍。

●定价区间较宽，上下限33%的幅度

●建业地产公告称，每持有一股建业地产的股票可以获配一股中原建业股票，预计配股会使股价短期承压。

●与京东物流撞期招股，没几家券商给中原建业开融资。虽然资金捉襟见肘，我依然会拿出少部分资金参与认购这个。

$京东物流(02618)$$中原建业(09982)$