$星悅康旅(03662)$ [真香]  

经济观察网 记者 陈月芹 7月18日，中国奥园发布公告称，出售奥园健康29.9%股份的相关交易已经完成。至此，广州南粤基金集团有限公司（以下简称“南粤基金”）及香港星桥国际联合成立的投资公司南粤星桥基金，成为奥园健康大股东，中国奥园仍持股24.68%，为第二大股东。 早在5个月前，中国奥园公告称，已与买方签订协议，将以现金2.56亿港元出售所持有的奥园健康29.9%股份。 彼时，买家南粤星桥第一次浮出水面。天眼查显示，南粤基金为2014年成立的国有基金管理平台，实控人为广州市增城区国有资产监督管理局（持股71.74%），而广州城投控股的广州汇垠天粤股权投资基金管理有限公司持股28.26%。 根据南粤基金集团官网的介绍，南粤基金是为放大政府财政资金杠杆效应、激活社会资本投资、推进产业转型升级、促进社会经济发展而成立的国有创新型基金管理平台，目前管理和顾问基金规模超过800亿元，签约基金规模超过2000亿元。 在2022年12月初，中国奥园在官网披露物业股权招标公告时，除了售价和付款条件外，中国奥园还提出两个条件，一是指定买家须为国资企业；二是买方须与中国奥园签订战略合作协议，“内容有关以中国奥园满意的程度进行旧城改造项目”。 一位接近奥园人士透露，引入南粤基金的其中一个原因是双方高层相识才牵线而来。奥园健康的接盘方曾传出合生创展、美的置业、世茂、山东国资等，没想到最终是增城国资背景的资方接手。 实际上，南粤基金恰好完全符合中国奥园提出的条款：国资背景，且本身涉足城市开发领域，下辖城市发展基金等多只私募基金。而奥园在增城还有南坣村等旧改项目。 南粤星桥内部两大股东根据股权同比例出资，截至7月18日，大股东众鑫国际已完成支付1.54亿港元（代价的60%），剩余40%将由南粤基金在3个月内完成支付。中国奥园在此前的公告中提及，公司出售奥园健康29.9%

物业管理企业 $奥园健康(03662)$ 去年4月1日起在港交所停牌至今已有13个多月。 如今，奥园健康仍未能复牌，为了尽早复牌，奥园健康今年2月接收了国资抛出来的“橄榄枝”，并在最近连续披露了2021年年报、2022年中期报及2022年年报。 2022年大幅扭亏，收入表现不及多数同行 在过去一年，受整个地产市场低迷的影响，物管行业陷入增长困境，奥园健康也不能独善其身。 年报显示，奥园健康于2022年实现收入16.3亿元，同比减少16.1%；毛利约为3.97亿元，同比减少约15.41%；公司拥有人应占年内溢利约为1.6亿元，2021年同期亏损约1.91亿元。 奥园健康收入减少主要是由于公司旗下两大业务市场表现不佳的原因。公司的收入主要来源于物业管理及商业运营，2022年该两大业务收入比重分别为88.6%及11.4%，年内收入分别同比下降了13%及34.2%。 期内，物业管理分部收费建筑面积由上年同期的4878.8万平米下降至4714.4万平米，大业主增值服务和社区增值服务分部收入下滑严重，分别下降了55.8%及31.7%；商业运营分部年内在管总建筑面积有所减少，市场定位及商户招揽服务的收入也出现下降。 奥园健康的收入变动，也反映出去年整个行业面临的增长困境，而奥园健康的母公司 $中国奥园(03883)$ 自顾不暇，不能如往年一样给奥园健康带来数量可观的项目。 对于年内奥园健康强势扭亏的原因，并非是因为公司成本管控得当，而是由于年内公司预期信用损失模型下的减值亏损(扣除拨回)大幅减少以及年内无商誉减值亏损所致。 奥园健康2022年的成绩单，放在行业表现如何？ Wind数据显示，目前港股市场已有38间物管企业披露了2

自2022年4月1日停牌以来，奥园健康（03662.HK）终于在今年夏天到来前有了突破性的动作。5月4日晚间，奥园健康一次性发布了2021年财报、2022年中期业绩。 根据奥园健康发布的2021年业绩报显示，2021年全年总收入约19.417亿元，较2020年同期增长37.2%。该收入来自物业管理服务、商业运用服务及其他业务，收入分别占总收入的80.8%、14.5%、4.7%。 其中，物业管理服务分部的收入约15.693亿元，同比增长55.4%；毛利约3.62亿元，毛利率为23.1%；在管面积约4880万平方米，同比增加约740万平方米。商业运营服务分部的收入约2.815亿元，同比减少15.5%；毛利约9680万元，毛利率为34.4%。 盈利方面，2021年奥园健康总体毛利约4.696亿元，同比减少3.9%，毛利率为24.2%；净亏损约1.973亿元，而2020年的净利润为2.53亿元，净利率为-10.2%，并不理想。 奥园健康在2021年财报公告里指出，出现亏损主要原因在于受房地产市场环境恶化，公司对应收款项计提了较大预期信用减值损失。同时，收购的乐生活受疫情及市场激烈竞争导致的盈利及现金流预期差异，也导致公司计提了大额商誉减值损失。若剔除本年度计提及相应税款影响，则2021年度实现净利润约1.376亿元。 再来看2022年中期业绩，据财报显示，2022年上半年，奥园健康收入约8.466亿元，同比下降15.7%；毛利约2.432亿元，同比下降30.1%；毛利率为28.7%；净利润约5170万元，同比下降72.2%；净利率为6.1%。 对于毛利减少的原因，奥园健康表示源于两个方面。一是，受劳务成本、公共区域设施维护成本上升以及管理半径增加；二是，由于房地产市场环境变化，导致公司物业收入结构发生变化所致。 据报告显示，2022年上半年，公司物业管理服务分部的收入约7.31亿元

本文来源：时代财经 作者：陈泽旋 图片来源：图虫创意 摆上“货架”2个多月后，郭氏兄弟旗下的奥园健康找到了它的买家。 2月16日晚间，中国奥园发布公告，南粤星桥基金全资持有的Best Discovery International Limited，将以2.56亿港元的价格买下奥园健康29.9%股份，买家并非此前市场盛传的山东国资，目前买卖双方已正式签订协议。该出售事项预计亏损约0.45亿元。 时代财经了解到，广州南粤城市发展投资基金管理有限公司（下称“南粤城发”）与星桥香港曾在2022年12月26日就收购奥园健康股份及投资奥园健康订立合作协议，双方将通过Best Discovery International Limited完成上述事项，其中，南粤城发是广州南粤基金集团有限公司（下称“南粤基金”）的全资附属公司，而星桥香港则是众鑫国际的全资附属公司。 南粤星桥将进行内部重组，重组完成后，南粤城发将设立并管理南粤股权投资基金，众鑫国际和南粤股权投资基金将成为南粤星桥的有限合伙人，星桥香港仍是南粤星桥的普通合伙人。其中，众鑫国际将占有南粤星桥总资本的60%，而南粤股权投资基金占40%，星桥香港将众鑫国际和南粤股权投资基金（或其全资附属公司）分别拥有60%及40%。 换言之，奥园健康29.9%股份的买家实际上是由南粤基金及众鑫国际共同组建的南粤星桥基金，它由此也将成为奥园健康的第一大股东。 根据南粤基金官网，南粤基金是为放大政府财政资金杠杆效应、激活社会资本投资、推进产业转型升级、促进社会经济发展而成立的国有创新型基金管理平台，布局产业投资、产融结合和产城融合业务领域，聚焦IAB、NEM等战略性新兴产业和先进制造业、生态环保等现代高端产业。 天眼查显示，广州市增城区国有资产监督管理局、广州汇垠天粤股权投资基金管理有限公司分别持有南粤基金71.74%、28.26%的股份，其中，汇